Häufige Fragen

Für den Verkauf einer Immobilie beim Grundbuchamt (Tapu) müssen Käufer und Verkäufer gültige Ausweise, die Pflicht-Erdbebenversicherung (DASK) der Immobilie, die bei der Gemeinde erhältliche Bescheinigung über den deklarierten Immobilienwert und – bei Abwicklung per Vollmacht – die Vollmacht vorlegen.

Beim Verkauf wird auf den deklarierten Kaufpreis eine Grundbuchgebühr erhoben; hinzu kommt eine vom Grundbuchamt festgelegte Verwaltungsabgabe (Döner Sermaye). Diese Beträge werden jährlich angepasst und können je nach Art des Vorgangs variieren.

Grundbuchämter in der Türkei sind nicht auf den Ort der Immobilie beschränkt. Die Parteien können den Verkauf daher bei einem Grundbuchamt ihrer Wahl abwickeln, egal in welcher Provinz die Immobilie liegt.

Käufer und Verkäufer können beim selben Grundbuchamt, zeitgleich bei verschiedenen Grundbuchämtern oder per Vollmacht abschließen. Personen im Ausland können den Vorgang über die türkischen Konsulate abwickeln.

Die bei Grundbuchvorgängen erhobene Verwaltungsabgabe (Döner Sermaye) richtet sich nach den einschlägigen Vorschriften und Tarifen und kann je nach Art des Vorgangs unterschiedlich sein.

Bei einem Zwangsverkauf wird die Immobilie eines Schuldners auf Anordnung eines Gerichts oder einer Vollstreckungsbehörde verkauft. Die Grundbuchvorgänge erfolgen nach den Schreiben der Vollstreckungsbehörde oder des Gerichts. Die Eintragung wird mit den Ausweisdaten des Käufers, den amtlichen Unterlagen zum Verkaufsbeschluss und der Zahlung der Gebühren abgeschlossen.

Für eine Schenkung sind die Ausweise von Schenker und Beschenktem, die DASK-Police der Immobilie, die Bescheinigung über den deklarierten Wert von der Gemeinde und gegebenenfalls eine Vollmacht nötig. Es werden Grundbuchgebühr und Verwaltungsabgabe erhoben; der Gebührensatz unterscheidet sich von dem beim Verkauf.

Damit geerbte Immobilien auf die Erben eingetragen werden können, muss zuerst ein Erbschein (veraset ilamı) beschafft werden. Mit diesem und den Ausweisdaten der Erben wird der Antrag über das System Web Tapu gestellt.

Nach Prüfung des Antrags lädt das Grundbuchamt die Erben zur Unterschrift ein. Anschließend wird die Immobilie gemeinschaftlich auf die Erben eingetragen. Dabei geht nur das Eigentum über; ein Verkauf oder eine Übertragung findet nicht statt.

Die Erbschaftsübertragung kann auch erfolgen, wenn die Erbschafts- und Schenkungsteuer noch nicht gezahlt ist. In diesem Stadium sind jedoch Verkauf, Schenkung oder Übertragung der Immobilie nicht möglich.

Bis die Steuerschuld vollständig bezahlt ist, kann über die Immobilie nicht verfügt werden.

Zunächst muss ein Erbschein beschafft werden. Mit ihm kann beim Grundbuchamt abgefragt werden, ob Immobilien auf den Verstorbenen eingetragen sind.

Eine Hypothek wird mit der Rückzahlung des Kredits nicht automatisch aus dem Grundbuch gelöscht. Dafür ist eine „Hypothekenlöschung“ (ipotek terkini) erforderlich. Heute melden die meisten Banken dem Grundbuchamt die Tilgung elektronisch; nach dieser Meldung wird die Hypothek gelöscht, ohne dass der Eigentümer gesondert einen Antrag stellen muss.

Meldet die Bank nicht elektronisch, sollte bei der Bank ein offizielles Schreiben über die Tilgung eingeholt und damit beim Grundbuchamt beantragt werden. Nach der Prüfung wird die Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht.

Während der Ehe kann jeder Ehepartner beim Grundbuchamt einen Familienwohnungsvermerk (aile konutu şerhi) eintragen lassen. Er verhindert, dass die Wohnung ohne Zustimmung des anderen Ehepartners verkauft wird.

Nach der Scheidung ist die Eintragung eines Familienwohnungsvermerks nicht mehr möglich.

Ja. In den meisten Fällen wird die Hypothekenschuld aus dem Kaufpreis getilgt und die Hypothek gelöscht. Die Parteien können sich aber auch auf ein anderes Vorgehen einigen.

„Takyidat“ bezeichnet alle Einträge, die das Eigentum an einer Immobilie beschränken, etwa Hypotheken, Pfändungen und Vormerkungen. Grundbuchauszug und Belastungsinformationen sind über Web Tapu erhältlich; dafür können Gebühren oder eine Verwaltungsabgabe anfallen.

Gesamthandseigentum (elbirliği mülkiyeti) kann in Miteigentum (müşterek mülkiyet) umgewandelt werden, wenn alle Beteiligten gemeinsam einen Antrag stellen oder ein Gerichtsbeschluss vorliegt. Danach wird der Anteil jedes Miteigentümers im Grundbuch einzeln ausgewiesen.

Erforderlich sind ein genehmigtes Architekturprojekt, ein Lageplan, eine Baugenehmigung und die Ausweisdaten der Eigentümer. Mit diesen Unterlagen wird beim Grundbuchamt beantragt.

Nach Fertigstellung des Gebäudes und Erteilung der Nutzungsgenehmigung (İskan) wird in Wohnungseigentum (Kat Mülkiyeti) umgewandelt. Sind die Voraussetzungen erfüllt, kann dies auch automatisch geschehen.

Grundstücke der Kategorie „2/B“ (ehemalige Waldflächen) werden nicht durch einen direkten Antrag beim Grundbuchamt übertragen. Zunächst schließt die zuständige Behörde (meist das Ministerium für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel) die nötigen Verfahren ab. Nach Feststellung der Berechtigten und Abschluss des Verkaufs meldet sie dies dem Grundbuchamt, das daraufhin die Eintragung vornimmt. Ein Einzelantrag des Bürgers genügt in der Regel nicht.

Damit ein gemeinsames Grundstück geteilt werden kann, muss es den baurechtlichen Vorschriften entsprechen. Sind die Voraussetzungen erfüllt, ist eine Parzellierung (İfraz) möglich. Andernfalls können die Anteile nicht physisch getrennt werden; die Gemeinschaft besteht fort und der Anteil existiert nur als Quote im Grundbuch.

Das Alter allein hindert kein Grundbuchgeschäft. Es genügt, dass die Person urteilsfähig ist. Haben die Beamten Zweifel, können sie ein ärztliches Attest verlangen.

Zur Identitätsprüfung werden der alte Personalausweis, der türkische Personalausweis oder ein Reisepass akzeptiert. Ein Führerschein gilt bei Grundbuchgeschäften nicht als gültiger Ausweis. Am Tag des Vorgangs muss daher unbedingt ein gültiges Ausweisdokument vorgelegt werden.

Ein Geschäft mit dem Reisepass ist möglich. Sind die Angaben jedoch nicht in lateinischer Schrift, kann das Grundbuchamt eine türkische Übersetzung durch einen vereidigten Übersetzer verlangen. Bei Pässen in lateinischer Schrift ist meist keine Übersetzung nötig.

Vollmachten natürlicher Personen müssen ein Foto des Vollmachtgebers enthalten, damit die Identität sicher geprüft werden kann. Für juristische Personen gilt diese Pflicht nicht.

Die separate Fotoaufnahme der Parteien beim Grundbuchamt wurde abgeschafft. Erfüllt die Vollmacht die Voraussetzungen, muss der Verkäufer kein zusätzliches Foto vorlegen.

Eine Vollmacht erlischt etwa durch Tod, Verschollenheit, Verlust der Geschäftsfähigkeit oder Insolvenz des Vollmachtgebers oder Bevollmächtigten, durch Niederlegung, Widerruf oder Fristablauf. Danach sind keine Geschäfte mehr mit ihr möglich.

Bei neuen Vorgängen beim selben Grundbuchamt ist eine erneute Vorlage möglicherweise nicht nötig. Bei einem anderen Grundbuchamt muss das Dokument jedoch erneut vorgelegt werden.

Ändert sich der Firmenname, werden die Grundbucheinträge mit aktuellen Vertretungsnachweisen aus MERSİS (dem zentralen türkischen Handelsregistersystem) beim Grundbuchamt auf den neuen Namen aktualisiert.

Für Geschäfte mit Immobilien von Stiftungen ist eine Vertretungsbescheinigung der Regionaldirektion für Stiftungen (Vakıflar Bölge Müdürlüğü) erforderlich, die beim Grundbuchamt vorgelegt wird.

Für Vereine und Gewerkschaften stellt die zuständige Kreis- oder Provinzverwaltung die Vertretungsbescheinigung aus. Ohne sie ist kein Grundbuchgeschäft möglich.

Manche alten Einträge werden nicht automatisch mit dem e-Devlet-System (dem türkischen E-Government-Portal) verknüpft. In diesem Fall ist über e-Devlet oder Web Tapu ein Antrag auf Zuordnung zu stellen.

Nach Prüfung durch das Grundbuchamt wird der Eintrag aktualisiert und im System sichtbar.

Solche Fälle beruhen meist auf Namensähnlichkeit oder technischen Zuordnungsfehlern. Über Web Tapu kann Einspruch und Berichtigung beantragt werden.

Stellt das Grundbuchamt nach Prüfung fest, dass die Immobilie nicht dem Antragsteller gehört, wird der Eintrag aus dem System entfernt.

Namensfehler können über Web Tapu oder die Hotline Alo 181 berichtigt werden. Liegt der Fehler bei der Behörde, fallen keine Gebühren an.

Web Tapu ist die digitale Plattform der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster, über die Bürger Grundbuchgeschäfte online einleiten, Anträge verfolgen und bestimmte Dokumente elektronisch abrufen können.

Über Alo 181 erhalten Sie Auskünfte zu Grundbuch- und Katastervorgängen, können Termine vereinbaren, den Bearbeitungsstand verfolgen sowie Anregungen und Beschwerden einreichen.

Mit MEGSİS lassen sich Lage, Grenzen und Grunddaten von Immobilien digital auf einer Karte anzeigen. Das System dient der visuellen Standortinformation.

Der Verlust der Urkunde beendet das Eigentum nicht. Der Eigentümer kann über Web Tapu oder direkt beim Grundbuchamt eine neue Urkunde beantragen.

Die Vorlage des Ausweises genügt; es wird nur die Verwaltungsabgabe erhoben.

Urkunden aus osmanischer Zeit sind nicht unmittelbar für Rechtsgeschäfte verwendbar. Zuerst wird beim zuständigen Grundbuchamt recherchiert; findet sich kein Eintrag, prüft die Abteilung Grundbucharchiv (Tapu Arşiv Dairesi) die Archivbestände.

Lassen sich die gewonnenen Informationen mit bestehenden Einträgen abgleichen, kann ein aktueller Grundbucheintrag erstellt werden.

Bei Grundbuchvorgängen für bebaute Grundstücke ist die Pflicht-Erdbebenversicherung (DASK) erforderlich.

Für unbebaute Grundstücke wie Bauland oder Felder ist DASK nicht vorgeschrieben.

Nutzungsgenehmigung (İskan) und Lageplan werden nicht vom Grundbuchamt ausgestellt, sondern von der zuständigen Gemeinde oder Behörde. Das Grundbuchamt prüft sie nur beim Vorgang.

Die Bescheinigung (emlak beyan değeri belgesi) gilt nur für das Jahr ihrer Ausstellung. Bei Grundbuchgeschäften ist eine im laufenden Jahr ausgestellte Bescheinigung vorzulegen.

Verantwortlich ist der Eigentümer oder der Nießbrauchsberechtigte. Ohne gültige DASK-Police kann der Verkauf nicht abgeschlossen werden.